Gut zu Wissen: Beleihungswert und Beleihungsgrenze

Sie möchten eine Immobilie kaufen oder bauen? Und einen Kredit dafür aufnehmen? Zwei Begriffe werden Ihnen begegnen: Beleihungsgrenze und Beleihungswert. Wir von Karwendelfin sagen Ihnen klar und deutlich, was sich dahinter verbirgt.

Unter Beleihungswert versteht man den Wert, den der Kreditgeber für eine Immobilie (oder für andere Kreditsicherheiten) ermittelt. Wenn ein Kreditgeber Ihr Haus beleiht, Ihnen einen Kredit auf Ihr Haus gibt, ist diese Summe niedriger als der von ihm ermittelte Wert Ihres Hauses. Die maximale Höhe, bis zu der er Ihr Haus beleiht, nennt man Beleihungsgrenze.
Ein konkretes Beispiel: Ihre Bank stellt fest, dass Ihr zukünftiges Haus 200.000 Euro wert ist (Beleihungswert). Wenn die Beleihungsgrenze bei 80 % des Beleihungswertes liegt, gibt Ihnen das Kreditinstitut auf Ihr Haus einen Kredit von maximal 160.000 Euro.

Bei der Festlegung der Beleihungsgrenze berücksichtigt das Kreditunternehmen verschiedene weitere Faktoren: mögliche Wertschwankungen des Objekts. Das Risiko, das Objekt nicht zum angenommenen Preis verkaufen zu können (Verwertungsrisiko). Die Liquidierbarkeit, das heißt, wie schnell ist es ggf. möglich, das Objekt zu veräußern.

Jedes Kreditinstitut legt intern eine eigene Beleihungsgrenze fest. Daher ist die Beleihungsgrenze von Kreditinstitut zu Kreditinstitut z. T. sehr unterschiedlich hoch. Sie kann zwischen 40 und 80 % des Beleihungswertes liegen. In der Regel gelten folgende Beleihungsgrenzen: in Geschäftsbanken, Raiffeisenbanken und Volksbanken 80 %, in Hypothekenbanken hingegen nur rund 60 – 65 %. Bei Lebensversicherungen ist die Grenze sogar noch niedriger. Dort gibt es im Schnitt 40 – 60 % des Beleihungswertes.

Liegt die Höhe des Darlehens unter der Beleihungsgrenze, spricht man von einem 1a-Hypothekendarlehen oder einer 1a-Hypothek. Eine solche Hypothek wird in der Regel abgesichert, indem man sie als Grundschuld ins Grundbuch eintragen lässt: Kann der Kreditnehmer seine Tilgungs- und Zinszahlungen nicht mehr aufbringen und kommt es zur Zwangsversteigerung, wird die Forderung des Kreditgebers als erste aus dem Versteigerungserlös bedient. Erst danach werden andere Schulden beglichen.

Der Kaufpreis oder die Baukosten einer Immobilie sind also in der Regel höher als der Beleihungswert. Das 1a-Hypothekendarlehen, das Sie als Käufer oder Bauherr auf die Immobilie bekommen, liegt aber unter dem Beleihungswert.
Der Kredit deckt also nicht die Gesamt-Kosten von Kauf oder Bau der Immobilie. Wenn Sie als Kreditnehmer eine 1a-Hypothek aufnehmen, besteht demnach weiterer Finanzierungsbedarf.

Ein konkretes Beispiel: Die Baukosten Ihres Einfamilienhauses belaufen sich auf 300.000 Euro. Das Kreditinstitut legt den Beleihungswert auf 80 Prozent der Baukosten fest, also auf 240.000 Euro. Die Beleihungsgrenze beträgt 80 Prozent des Beleihungswertes: Sie bekommen am Ende von der Bank einen Kredit über 192.000 Euro. Sie müssen also noch 108.000 Euro zusätzlich finanzieren.

Kreditinstitute können Darlehen gewähren, die über der Beleihungsgrenze liegen. Diese sogenannten 1b-Hypotheken werden im Grundbuch als zweitrangige Grundschuld eingetragen und zusätzlich durch eine öffentliche Bürgschaft abgesichert. Eine solche öffentliche Bürgschaft kann der Kreditnehmer bei seinem jeweiligen Bundesland oder bei öffentlich-rechtlichen Kreditinstituten beantragen.
Fazit: Jeder Darlehensbetrag oberhalb der 1a-Hypothek ist teuer, denn er ist für den Kreditgeber mit einem hohen Risiko behaftet. Daher unser Rat: Versuchen Sie als Kreditnehmer, eine möglichst hohe Beleihungsgrenze und einen möglichst hohen Beleihungswert zu erreichen.

Haben Sie noch Fragen zu diesem oder anderen Themen? Oder sind Sie konkret an der Finanzierung einer Immobilie interessiert? Gerne können Sie uns anrufen oder schreiben! Wir stehen Ihnen mit unserer Erfahrung und Kompetenz gerne zur Verfügung!

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